Rapporter

BOLIGSALGSRAPPORT

Boligsalgsrapporten er den beste garanti for problemfri omsetning av bolig.

Målet med boligsalgsrapporten er å skape trygghet for selger og kjøper. Det er alltid i begge parters interesse å unngå konflikter, og ha en felles forståelse for kontrakts innholdet.

Boligsalgsrapporten er i prinsippet en tilstandsrapport, men det blir spesielt lagt vekt på å vurdere de byggetekniske forholdene som er særlig relevante ved eierskifte. Mens en tilstandsrapport kan være aktuell i alle sammenhenger, er altså boligsalgsrapporten et verktøy som er spesielt utviklet for bruk ved eierskifte. Produktet skal være et obligatorisk boligtakstprodukt fra 2015.

​

Boligsalgsrapporten erstatter ikke selgerens opplysningsplikt eller kjøperens plikt til selv å undersøke boligen som skal kjøpes. Det er et dokument som er utviklet for å bidra til økt trygghet for alle parter.

Rapporten er tilpasset Avhendingsloven. Det betyr at forhold som ofte kan føre til konflikter som erfaringsmessig ender i retten, i størst mulig grad er vurdert og påpekt i boligsalgsrapporten. Levetidsbetraktninger er en sentral del av dette. Normal levetid angis på generelt grunnlag i intervaller, og det refereres til en levetidstabell.

Den gunstige kombinasjonen av tilstand og takst vil også gi kjøper et godt grunnlag for å vurdere behovet for nødvendige reparasjoner, fornyelse og vedlikehold. Boligsalgsrapporten er et verktøy som er like viktig for kjøper som selger. Et obligatorisk egenerklæringsskjema hører derfor med, og dette skjemaet skal fylles ut av selger innen takstmannen kommer på besøk. Svarene i egenerklæringen gjennomgås og kryss-sjekkes av takstmannen sammen med boligselger ved befaring.

TILSTANDSRAPPORT

En tilstandsrapport er en grundig og detaljert beskrivelse av boligens tekniske og vedlikeholdsmessige tilstand.

Etter en grundig befaring av boligen med hensyn på den tekniske tilstanden lages det en tilstandsrapport. Rapporten beskriver avvik fra bestemte referansenivåer, det vil si byggeforskriftene og/eller normale forventninger om tilstand etter slit og elde. En tilstandsrapport kan omfatte deler av, eller hele bygningen. Man kan for eksempel lage en tilstandsrapport på et bad.

På store eiendommer, og på mange eldre boliger kan det være hensiktsmessig å benytte seg av en tilstandsrapport til planlegging av vedlikehold. Bygningsdelene gis et tilstandsnivå fra 0-3 som er et utrykk for en forventet gjenværende levetid. Verktøyet gir en god indikasjon på hvor «skoen trykker» og hva man må eller bør vedlikeholde i nær fremtid. Utførelsen av tilstandsrapporter er regulert i NS 3424.

I de aller fleste tilfeller lages tilstandsrapporten ut ifra nivå 1. Dette betyr at takstmannen utfører undersøkelsene uten fysiske inngrep, men med hjelp av enkle instrumenter som eksempelvis fuktmåler.

Tilstandsrapporter kan også lages ut fra nivå 2 og 3. Ved nivå 2 vil man gjøre enkle inngrep som hulltagning ol.

Nivå 3 derimot vil kunne bety at man river og åpner deler av konstruksjoner for å avdekke eventuelle feil. Disse metodene er mindre utbredt og gjøres bare i spesielle tilfeller der man har mistanke om alvorlige feil ved konstruksjonene.

REKLAMASJONSRAPPORT

Vurdering av mangler ved eiendommen i forbindelse med eierskifte.

Reklamasjonsrapporten er i prinsippet en tilstandsrapport hvor oppdraget er å foreta en vurdering av eventulle mangler ved eiendommen, i forbindelse med eierskifte mot tidligere eier eller forsikringsselskap.

Oppdraget går ut på å vurdere konkrete mangler og å sammenligne dette med salgsinformasjonen. Rapporten omfatter ikke vurdering av de juridiske sidene i saken, men vurderer kun de forhold det reklameres over. Rapporten skal inneholde en beskrivelse av den eventuelle mangelen, sammenhold med informasjonen som blir gitt. I tillegg skal den også inneholde forslag til utbedringstiltak som må til for å sette bygningen tilbake i den stand som man kunne forvente utfra salgsinformasjon. Videre skal rapporten inneholde en reparasjonsbeskrivelse med kostnadsberegning. Selv om rapporten ikke skal vurdere de juridiske forholdene, er det en stor fordel at takstmann har kunnskap om avhendingsloven.

I forbindelse med eierskiftesaker er det vanlig at kjøper har rettshjelpsdekning på villaforsikring. Denne dekningen har de fleste selskaper, og vil i de fleste tilfeller være innenfor sakens omkostninger. Kriteriet er at det skal ha oppstått en tvist. Ved benyttelse av rettshjelpsdekning må man dekke egenandelen og vanligvis en andel av saksomkostningene. Avhengig av selskap er dekningen begrenset til mellom 80-120 000 kr. Forsikringen dekker da utgifter til sakkyndig bistand, slik som takstmenn og advokat.

Det er vanlig at det er advokaten som søker om denne dekningen hos forsikringsselskapet. Det bemerkes at selskapet ikke dekker eventuelle idømte sakskostnader ved tap i retten. Det er alltid en prosessrisiko å gå til retten i en eierskiftesak. Det menes å være viktig at både advokat og takstmann er engasjert. Det er mange henvendelser som det er gitt fraråding om å ikke bruke resurser på da dette ikke vil føre frem.